Wie mehr Gartenhäuser, Einliegerwohnungen und Wohnungen für Schwiegereltern helfen können, die Wohnungskrise zu lindern

Für viele Menschen steht das Bild einer Kleinfamilie in einem freistehenden Haus mit grünem Rasen und weißem Lattenzaun noch immer für die Erfüllung des amerikanischen Traums.

Doch dieses Ideal ist in der breiteren Geschichte von Wohnen und Stadtentwicklung in den USA relativ neu. Und es ist ein Ziel, das immer unerreichbarer geworden ist.

Als Professoren für Architektur untersuchen wir, wie sich Städte im Lauf der Zeit verändern und wie bestimmte Bautrends durch kulturelle, politische, technologische und wirtschaftliche Umbrüche alltäglich werden.

Im vergangenen Jahrhundert haben die USA eine reiche Vielfalt an Wohnformen eingebüßt – wegen vereinheitlichter Flächennutzungsvorschriften, die Einfamilienhäuser bevorzugen, und wegen des Wunsches von Bauträgern nach günstigen, leicht reproduzierbaren Bauplänen.

Diese Entwicklungsvorgaben sind so allgegenwärtig, dass es heute auf 75 % der Wohnbauflächen in amerikanischen Städten verboten ist, etwas anderes als ein Einfamilienhaus zu bauen. Reine Einfamilienhauszonen schränken das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ein, was zu höheren Kosten, Verdrängung und Segregation führt.

Auftritt der ADU

Vielfältige Wohnformen über Familien, Gemeinschaften und Grundstücke hinweg waren im 19. und frühen 20. Jahrhundert weit verbreiteter.

Für diese Lebenssituationen entstand eine Reihe von Wohnformen: Mehrfamilienhäuser, Wohnungsgenossenschaften sowie Zwei- und Dreifamilienhäuser.

Außerdem gab es zusätzliche Wohneinheiten, sogenannte Accessory Dwelling Units (ADUs), die manchmal „Granny Flats“, „Gartenhäuser“, „Wohnungen für Schwiegereltern“ oder „Gartencottages“ genannt werden.

Die vielen Gesichter einer ADU.City of St. Paul

All diese Begriffe bezeichnen im Grunde dasselbe: eine zusätzliche Wohneinheit auf einem einzelnen Grundstück, in der Regel mit weniger Wohnfläche als das Hauptgebäude. Sie verfügt über eine vollständige Ausstattung – Küche und Bad – sowie einen eigenen Eingang, getrennt vom Hauptgebäude. ADUs können an ein bestehendes Haus angebaut oder freistehend sein und entweder neu errichtet oder aus vorhandenen Räumen wie Garagen, Kellern oder Dachböden umgebaut werden.

Sie haben vielleicht von minimalistischen Wohntrends wie Vanlife und Tiny Houses gehört, doch die ADU war das ursprüngliche kompakte Wohnen.

ADUs sind zwar nicht neu, doch vielen Amerikanern sind sie unbekannt. Eine aktuelle Verbraucherumfrage von Freddie Mac ergab, dass 71 % der Hauseigentümer das Konzept nicht kannten, aber 32 % Interesse an einer solchen Einheit auf ihrem Grundstück äußerten, nachdem sie davon erfahren hatten.

Die „fehlende Mitte“ angehen

Vielfältigere Wohnformen sind sowohl wünschenswert als auch notwendig.

Aktuelle Trends – Arbeiten von zu Hause und Altern in den eigenen vier Wänden sowie ein Eigentumsmarkt, der junge Erwachsene preislich ausschließt – verlangen allesamt nach Wohnformen, die auf einem von Einfamilienhäusern dominierten Markt kaum verfügbar sind.

Wir sind überzeugt, dass ADUs mit ihren sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Vorteilen eine verbreitetere Wohnoption werden sollten.

ADUs tragen vor allem deshalb zu Nachhaltigkeitszielen bei, weil sie Verdichtung fördern. Statt in einem ausufernden Vorort ein weiteres Grundstück für ein neues Einfamilienhaus zu roden, verdichtet die ADU unauffällig bestehende Wohnviertel und nutzt so die vorhandene Infrastruktur. Sie können zudem Emissionen senken, indem sie kürzere Arbeitswege fördern.

Da ADUs kleiner sind, benötigen sie auch weniger Baumaterial und weniger Heizenergie; sie können passiv gekühlt werden und brauchen weniger Strom. Zusammen senkt das die Energiekosten des Gebäudes. Zudem können vorgefertigte ADUs direkt gekauft werden, was die Bauzeit weiter verkürzt, regulatorische Hürden wie Baustellenkontrollen umgehen kann und zu geringeren Kosten und weniger Abfall führt.

ADUs sind auch flexibel. Die Stadtentwicklung des 20. Jahrhunderts setzte bei der Sanierung oft auf Kahlschlag, indem sie im Rahmen von Stadterneuerungsprogrammen ganze Viertel abriss – häufig Viertel nicht-weißer Bevölkerungsgruppen –, um völlig neue Stadtteile zu bauen.

ADUs zerstören keine gewachsenen Gemeinschaften. Da kein zusätzliches Land gekauft werden muss, tragen sie zur Verdichtung bei und bringen neue Menschen aus unterschiedlichen Lebenswelten ins Viertel. Wächst die Bevölkerung eines Viertels, wird es für kleine Unternehmen attraktiver. Cafés, Restaurants und Lebensmittelläden florieren eher, wenn in einem Gebiet mehr Menschen leben.

Ein Gartenhaus aus dem frühen 20. Jahrhundert.Shutterstock

ADUs können auch die Lücke beim dringend benötigten Wohnraum der „fehlenden Mitte“ (Missing Middle) schließen. Viele neue Wohnprojekte werden als „Luxus“ vermarktet und versuchen, heiße Märkte mit möglichst hohen Preisen auszunutzen. Bezahlbarer Wohnraum wird in der Regel von staatlichen Wohnungsbehörden und gemeinnützigen Bauträgern entwickelt, die den dringenden Wohnbedarf am unteren Ende des wirtschaftlichen Spektrums decken wollen.

Wohnraum für Menschen mit mittlerem Einkommen wird dagegen in der Regel nicht über traditionelle staatliche Förderinstrumente subventioniert, deckt aber einen Bedarf, den viele gewinnorientierte Bauträger nicht bedienen können. Meist handelt es sich um kleinere Häuser, die eine Vielzahl von Preisklassen und Lebensstilen ansprechen sollen. Viele ADUs könnten in diese Kategorie fallen.

Schließlich bieten ADUs auch auf Haushaltsebene zahlreiche Vorteile.

Um auf den Spitznamen „Granny Flat“ zurückzukommen: ADUs ermöglichen generationenübergreifendes Wohnen. Sie sind in der Regel eingeschossig, was es älteren Familienmitgliedern erleichtert, in vertrauter Umgebung alt zu werden. Sie bieten aber auch jungen Menschen, die sich kein größeres Einfamilienhaus leisten können, Raum und Privatsphäre.

Manche ADUs dienen als Mietwohnungen oder Kurzzeitunterkünfte. Indem sie dem bestehenden Mietmarkt Einheiten hinzufügen, können sie steigende Mieten bremsen. Zudem können sie Hauseigentümern, die Hilfe bei der Tilgung ihrer Hypothek brauchen, ein passives Einkommen verschaffen.

Kalifornien geht voran

Natürlich gibt es auch viel Widerstand gegen ADUs. Er kommt oft von Anwohnern, die befürchten, dass es nicht genug Parkplätze für neue Nachbarn geben wird und dass zusätzliche Wohnungen im Viertel die Immobilienwerte senken könnten.

Ebenso können bürokratische Hürden Hauseigentümer abschrecken, die sonst daran interessiert wären, eine eigene ADU zu bauen. Manchmal sind sechs oder sieben separate Genehmigungen nötig, was den Bau erheblich verzögert.

Los Angeles geht einen besonderen Weg, um ADUs zu fördern. Die Stadt hat kürzlich ihr Accessory Dwelling Unit Standard Plan Program gestartet, das Hauseigentümern und Bauträgern die Wahl zwischen 20 vorab genehmigten ADU-Modellen bietet. Die Pläne reichen von einem Studio mit weniger als 400 Quadratfuß (rund 37 m²) bis zu einem 1.200 Quadratfuß (rund 111 m²) großen Haus mit drei Schlafzimmern.

Da Neubau oder Umbau noch immer relativ teuer und für viele Hauseigentümer unerschwinglich sind, bietet der Bundesstaat Kalifornien zudem einen Zuschuss von 40.000 US-Dollar, um den Bau von ADUs zu fördern und sie erschwinglicher zu machen. Das CityLAB, ein universitäres Forschungszentrum der UCLA, hat außerdem einen Leitfaden entwickelt für Hauseigentümer, die ein solches kleines Haus bauen möchten. Er führt Schritt für Schritt durch die Informationen, die für einen Antrag bei der Stadt sowie für die Suche nach Kreditgebern, Planern und Bauunternehmen nötig sind.

Kaliforniens verschiedene Initiativen waren weitgehend erfolgreich. Die Zahl der ADU-Genehmigungen stieg von 9.000 im Jahr 2018 auf 12.392 im Jahr 2020, wie das UC Berkeley Center for Community Innovation berichtet. Angesichts des Erfolgs von ADU-Regelungen in Städten wie Los Angeles und Seattle testet Pittsburgh ein ADU-Pilotprojekt in einigen Vierteln. Auch Cincinnati bringt derzeit Gesetze auf den Weg, um Vorschriften aufzuheben, die ADUs verbieten.

Während das Land darum ringt, seine Wohnungskrise zu lindern, erfordern Lösungen ein Umdenken bei bestehenden Regelungen und eine neue Vorstellung davon, wie Wohnungsbau und nachbarschaftlicher Zusammenhalt aussehen können. ADUs können eine dieser Lösungen sein.

Jeff Kruth, Assistenzprofessor für Architektur, Miami University und Murali Paranandi, Professor für Architektur, Miami University

Dieser Artikel wurde unter einer Creative-Commons-Lizenz von The Conversation übernommen. Lesen Sie den Originalartikel.